变卖的房屋在过户前又被抵押给第三人 房屋能否过户

2019-3-30
文章内容

  【案情】

  2016年10月11日,魏某与程某签订购房协议,魏某将自有房屋一套卖给程某,约定房屋总价1200000元,程某需先支付1000000元,剩余的200000元在房屋办理过户手续后再支付。协议签订后,程某于第二日支付了魏某购房款1000000元,魏某承诺在一个月内办理好房屋过户手续。2016年11月1日,在未征得程某同意也未告知李某的情况下,魏某将该房屋抵押给李某借款600000元,并进行了抵押登记。后因魏某虽然将房屋交付给了程某,但迟迟未能办理过户,产生纠纷。

  【分歧】

  针对本案中房屋登记人能否为涉案房屋办理过户?存在以下几种观点:

  第一种观点认为,本案中程某可以要求魏某办理房屋过户。本案中,程某与魏某签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示,合同合法有效,且合同签订后,程某依约定履行了支付房款的义务,魏某也已将房屋交付给程某实际占有。根据《合同法》的相关规定,依法成立的合同,受法律保护,双方均应根据合同约定全面履行合同义务,故魏某也应按照合同约定将房屋产权证过户给程某。至于后来魏某将房屋抵押给李某的行为应为无效,因为魏某将房屋卖给程某在先,抵押给李某在后,此时魏某对该房屋已经不具备完全的处分权,故该抵押行为无效,不影响涉案房屋办理过户手续。

  第二种观点认为,涉案房屋在被解除抵押前无法实现过户。程某与魏某签订的购房协议合法有效,作为当事人的双方无疑应按照合同约定全面履行义务,程某支付了房款,魏某应按照约定为其办理房屋过户,双方确立的是债权债务关系。但是本案中,涉案房屋尚未过户,魏某在未征得程某同意并隐瞒李某房屋已出卖的情况下,将涉案房屋抵押给了李某并进行了抵押登记,该抵押行为有效,应受法律保护。如果涉案房屋办理过户,必然损害抵押权人李某的合法权益。

  【评析】

  笔者同意第二种观点,理由如下:

  本案中,争议焦点在一是程某与魏某签订购房协议是否有效?二是魏某与李某签订的抵押合同是否有效?

  第一,关于购房协议的效力。程某与魏某签订的购买协议系双方真实意思表示,合法有效。根据《合同法》第八条、第四十四条的规定,合同双方当事人应按照约定全面履行合同义务。程某已按照约定支付房款,魏某理应协助程某办理涉案房屋的过户手续。

  第二,关于抵押合同的效力。根据《担保法》第四十一条、第四十二条的规定,以城市房地产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。本案中,魏某在隐瞒李某房屋已出卖的前提下,用尚未办理过户的房屋产权证抵押给第三人李某并进行了抵押登记,李某与魏某之间不存在恶意串通,李某是基于对魏某房权证的信任签订抵押合同,构成善意,故虽然魏某将房屋卖给程某在先,抵押给李某在后,但抵押合同合法有效,依法受法律保护。

  第三,本案中,如果将涉案房屋顺利过户到程某的名下,必然会侵害善意第三人李某的抵押权,故因该房屋尚处于抵押期间内,无法将涉案房屋过户至程某名下,除非魏某提前偿还李某的债务,解除该房屋的抵押。

  最后,因魏某的违约行为造成程某无法实现购房目的,程某可以要求解除合同,由魏某返还房款并赔偿相关经济损失;也可以要求魏某继续履行合同,要求魏某提前还清李某债务,解除房屋抵押,实现涉案房屋过户。否则,抵押到期后,若魏某无法按时偿还借款,涉案房屋可能面临折价、拍卖、变卖,导致程某无法实现合同目的。

  综上,本案中的涉案房屋在解除抵押前无法实现过户。


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